Guía de defensa territorial contra la voracidad inmobiliaria

11 Noviembre 2021
De forma veloz estos proyectos inmobiliarios avanzan desde el plan hacia los cerros, destruyendo quebradas, alterando parques nativos y áreas verdes, eliminando sectores e inmuebles de alto valor patrimonial, estos sitios son de alto valor emocional para sus habitantes.
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Gonzalo Pavez Sepúlveda - Ambientalista

Un Parque para Las Salinas

Agrupación 14 Asientos

Coordinadora Ambiental Viña 

Es evidente la invasión de proyectos inmobiliarios en altura en todo Chile y especialmente en las ciudades de alto atractivo turístico como son Viña del Mar y sus Cerros.

De forma veloz estos proyectos inmobiliarios avanzan desde el plan hacia los cerros, destruyendo quebradas, alterando parques nativos y áreas verdes, eliminando sectores e inmuebles de alto valor patrimonial, estos sitios son de alto valor emocional para sus habitantes.

Las torres construidas tienden a  quitar la luz solar a pobladores que llevan toda una vida adaptados a su hábitat, afectando directamente su capacidad de absorber la vitamina D, disminuyendo su bienestar de forma notable, exponiendolos de forma constante a ráfagas de viento que bajan las temperaturas en sus hogares, generando padecimientos mentales tales como ansiedad y/o depresión.

Para poder sacar la mayor rentabilidad al proyecto, las inmobiliarias cometen innumerables vicios de forma y fondo para de esta manera conseguir construir más alto, en lugares de riesgo, aumentando la densidad y constructibilidad.

Los vicios más comunes que cometen las inmobiliarias son los siguientes:

  1. Se modifican y cometen errores en los cálculos de conos de sombras, de esta forma sobrepasan la altura permitida en la normativa urbana, los encargados de otorgar estos permisos no suelen calcular los conos de sombra amparándose en la supuesta “buena fe” de que fueron calculados correctamente por las inmobiliarias, eludiendo su responsabilidad en la aplicación de la norma de forma correcta.

  2. Alteración o representación equívoca de la topografía, modificando la planimetría y altimetría, la topografía es la representación de la superficie terrestre. Según el 2.1.17 de la Ordenanza general de urbanismo y construcción se define como uno de los elementos de riesgos naturales  para construir, la remoción en masa, conforme queda estipulado en el Premval, 2014 (según datos de Pedro Montiel) este riesgo surge en pendientes de 40% igual a 21,80°, las laderas que presentan esta pendiente se definen como  zonas de riesgos por remoción en masa o zonas no edificables.

  3. Construcción sobre humedales urbanos o en zonas inundables, la ley 21.202 del 23 de Enero del 2020 define a los humedales urbanos como: “aquellas extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las extensiones de agua marina, cuya profundidad en marea baja no exceda los seis metros y que se encuentren total o parcialmente dentro del límite urbano”.

Son innumerables las quebradas y áreas verdes que presentan estas condiciones y que cuentan con protección por cumplir las condiciones que se mencionan en el párrafo anterior, al momento de comenzar la tramitación para decretar el humedal urbano de manera oficial, se puede postergar cualquier permiso que altere el humedal, amparándose en el artículo 117 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Para poder estudiar si el proyecto inmobiliario cumple con la normativa se recomiendan los siguientes pasos:

  1. Solicitar en la oficina de archivo de la Dirección de Obras de la municipalidad, las carpetas del proyecto que se anclan al Rol XXX-X, este código tiene que ver con el Rol predial de la propiedad que se encuentra en el mapa del Servicio de impuestos internos https://www4.sii.cl/mapasui 

  2. Escanear las carpetas del proyecto, poniendo especial énfasis en contar con el Anteproyecto y el proyecto definitivo con aplicaciones del celular como: CamScanner https://play.google.com/store/apps/details?id=com.intsig.camscanner&hl=es_CL&gl=US y los planos deben ser digitalizados con una cámara profesional de mínimo 20 Megapixeles, apoyándose en el suelo en una zona bien iluminada o que los planos los afirme por una persona de apoyo. Deben ser digitalizados TODOS los documentos que contengan las carpetas como permisos, cálculos estructurales, pagos, planos topográficos y de diseño. Estas carpetas no pueden ser negadas y tienen que ser entregadas para su revisión. Los proyectos pueden variar entre su anteproyecto y el permiso final en solo un 20% en sus elementos estructurales.

  3. Al contar con toda esta documentación es el momento de encontrar las distintas falencias poniendo especial atención en los vicios que son recurrentes para las inmobiliarias. Para esto se necesita la ayuda de un arquitecto o dibujante proyectista que pueda  estudiar y proyectar los planos que entregó en la dirección de obras la empresa inmobiliaria. Para el estudio de la topografía se recomienda, la ayuda práctica de un topógrafo o poder hacer un levantamiento topográfico propio y compararlo con el plano ingresado en la carpeta de permisos de edificación.

  4. En el caso que se encuentren distintas faltas a la normativa urbana o ambiental solicitar en los siguientes 30 días hábiles que se anule el permiso a la municipalidad correspondiente, en caso de que pasen estos 30 días la comunidad afectada tiene 2 años desde que se emitió el permiso para realizar una acción legal ante un tribunal para conseguir anular el permiso.

  5. Observar los distintos elementos y singularidades de cada zona afectada que puedan ser protegidas por decreto o por una modificación parcial o seccional al Plan Regulador Comunal vigente a la fecha, esto puede ser, nombrar humedal urbano, cambiar el uso de suelo a área verde, decretar su protección de la zona por elementos de alto valor patrimonial, culturales de pueblos originarios como son las piedras tacitas y zonas típicas o  pintorescas, este cambio de normativa que proteja la zona afectada es de suma importancia en el caso de que se pueda anular el permiso de edificación entregado por la municipalidad, debido a que la inmobiliaria no podrá entrar otro permiso de edificación debido a que el certificado de informaciones previas no lo permitirá.

Esta guía queda en total disposición de cada territorio y comunidades afectadas por la violencia y voracidad inmobiliaria.

Todo pueblo o comunidad tiene el legítimo derecho a la autodefensa, los y las habitantes al ser afectados en su bienestar y calidad de vida son heridos en zonas de complejo entendimiento (consciente y subconsciente), especialmente para empresas externas y funcionarios que no habitan el territorio afectado o vienen de otras ciudades, esto les hace muy difícil poder entender y relacionarse de la forma indicada con las comunidades o encontrar estos elementos de alto valor para la defensa del territorio. Junto al conocimiento técnico, la ciencia ciudadana, es de suma importancia la conexión emocional y vital con la zona o ciudad que se defiende.

Toda causa urbano ambiental, muestra un sin número de complejidades, es en este punto donde la creatividad, los sueños, la tenacidad, el compañerismo y especialmente el amor, son pilares fundamentales para conseguir la victoria sobre la devastación del hábitat, las ciudades tienen que ser lugares amigables y acogedoras para sus habitantes, esto es una decisión política que tiene que quedar plasmada en la visión objetiva de ciudad que desean los habitantes del territorio.

Este documento se vuelve de vital necesidad debido a los cerca de 25 conflictos ambientales que presenta la ciudad de Viña del Mar, fue desarrollado por casi una década de caídas, errores, dolores, autogestión, aprendizajes humanos y técnicos, en la lucha ambiental - urbana.