[OPINION] Nueva propuesta Modificación Parcial Plan Regulador Valparaíso: Ni vivienda accesible, ni calidad de vida, ni derecho a la ciudad

11 Abril 2018

Actual propuesta suma nuevas deficiencias, por ejemplo, fichas para declaración de Zonas de Conservación Histórica que contienen severos errores técnicos, incluso para estudiantes de primer año de arquitectura.

Sebastián Sepúl... >
authenticated user Corresponsal Corresponsal Ciudadano

Como planteamos en la reciente columna “Valparaíso y nuevo Plan Regulador: Cuando las torres no dejan ver el bosque”, la propuesta municipal de Modificación Parcial del Plan Regulador que afecta a un tercio de la superficie comunal, presentada a comienzos de este año 2018, contenía severas deficiencias técnicas, tanto en el diagnóstico como en las soluciones propuestas, sustentadas en argumentos falsos como congelar la construcción a 3 pisos de altura aduciendo que resguarda el bien común, indicando sin datos que Valparaíso experimenta severos procesos de gentrificación y vincular a cualquier voz disidente con “mafias inmobiliarias”.

Sin embargo, la actual propuesta suma nuevas deficiencias, por ejemplo, fichas para declaración de Zonas de Conservación Histórica que contienen severos errores técnicos, incluso para estudiantes de primer año de arquitectura, como confundir “fachada continua” con “vivienda pareada” o “edificación aislada”.

En términos más amplios, la propuesta municipal parece caer en una preocupante confusión entre “protección patrimonial” y “protección urbana”, como si la declaración de “Zonas de Conservación Históricas” garantizará per se la preservación de la calidad de vida barrial y vecinal cuando la evidencia muestra que puede ocurrir perfectamente lo contrario, como bien lo saben los vecinos de los cerros Alegre y Concepción en Valparaíso o el Plan de la ciudad cada vez más deteriorado y despoblado pese a ser Zona de Conservación Histórica.

Tal cuestionable declaración patrimonial de amplios sectores de la comuna, además sobrecarga con una burocracia excesiva e injustificada, tanto a los vecinos involucrados, como a los organismos públicos a cargo asignándoles la responsabilidad de fiscalizar casi 60 nuevas hectáreas y más de 1748 roles nuevos (viviendas) cuando ni siquiera han podido lidiar adecuadamente con las responsabilidades asociadas con el pequeño Sitio del Patrimonio Mundial de Valparaíso de solo 23 hectáreas (45 hectáreas con zona de amortiguación).

Al respecto, hay que recordar que cualquier refacción o demolición de inmuebles en Zonas de Conservación Histórica requiere la autorización expresa y específica de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Un problema mucho más grave aún, que persiste en la propuesta pese a la supuesta acogida de las observaciones de los concejales, expertos y vecinos, es que continúa negando un hecho urbano básico y fundamental. Hecho que diferencia al Desierto de Atacama o a la Pampa Magallánica de una ciudad como Valparaíso y es que la aglomeración de seres humanos sobre un territorio determinado, en tanto fenómeno constitutivo de la ciudad, hace que el suelo sea un bien escaso, caro, valioso y determinante en las oportunidades sociales, económicas, urbanas y culturales a las que puedan acceder sus habitantes. De ahí el amplio consenso mundial respecto a las ventajas evidentes en términos de accesibilidad, calidad de vida, integración y cohesión social, economía urbana, sustentabilidad ecológica, provisión eficiente de servicios y bienes públicos, etc, que tienen las llamadas “ciudades compactas” versus las “ciudades extendidas” (1).

Sustentadas en esta contundente evidencia es que las regulaciones de constructibilidad son claves, pues son las que traducen las declaraciones políticas de buenas intenciones del “derecho a la ciudad” a hechos, posibilidades y obras concretas. Para concretar en la práctica esas declaraciones de buenas intenciones es que resulta imprescindible aumentar las densidades de los lugares centrales a un nivel razonable, pensando en el bien común y no en grupos de presión, sean inmobiliarios o movimientos de vecinos NIMBY, que resguardan privilegios e intereses particulares.

En concreto, supuestamente la nueva propuesta de la autodenominada “alcaldía ciudadana” ha incorporado la posibilidad de construir hasta 12 metros en algunas zonas pequeñas del tercio de la ciudad que aborda la mencionada modificación parcial del Plan Regulador de Valparaíso. En específico las zonas C1-A, D2-A y E2-A.

 

No obstante, vamos a mostrar que esa posibilidad es sólo nominal porque en la práctica continúan las restricciones para construir vivienda social, céntrica y accesible para los sectores medios y más desfavorecidos, desplazados y deficitarios de la comuna y región.

En la anterior columna citada, demostramos con datos reales que sólo por efecto de las restricciones de altura las diferencias en el precio de cada departamento social (desarrollados por inmobiliarias populares sin lucro) podían llegar al 60% entre un departamento en edificio de dos pisos (2860 UF) versus un departamento en edifico de 6 pisos (1760 UF). El suelo urbano céntrico urbano es tan caro que prácticamente el 40% del precio del valor de un departamento social céntrico en un edificio de 2 pisos va directa y exclusivamente a pagar el terreno versus el 20% que tiene ese destino en un departamento de 6 pisos en la misma zona. Por esto, NO DA LO MISMO la normativa urbana: la altura permitida de edificación y el precio del suelo son factores DETERMINANTES para construir vivienda social, céntrica y accesible.

Pero la nueva propuesta de modificación parcial parece ignorar todos estos elementos básicos de planificación urbana y política de vivienda. Si revisamos la normativa de la zona más generosa de la nueva propuesta (zona C1-A) en términos de la altura de edificación máxima permitida, el porcentaje de ocupación máxima del suelo y el coeficiente de constructibilidad tenemos que, en la práctica, en un terreno de 300 metros cuadrados, como el utilizado en el ejemplo anterior, sólo se pueden construir 480 metros cuadrados totales de edificación (resultado de multiplicar los 300 metros cuadrados del terreno por el 1.6 de coeficiente máximo de constructibilidad).

Y he aquí la alquimia: La nueva normativa propuesta, que supuestamente ha acogido los comentarios de los concejales, expertos y muchos vecinos, y que nominalmente permite construir hasta 12 metros de altura, en la práctica sólo permite construir un edificio de ¡¡¡¡¡2 pisos!!!! en un terreno de 300 metros cuadrados (480 metros cuadrados totales de edificación construibles divididos en los 225 metros cuadrados que corresponden al 75% de ocupación máxima permitida en un terreno de las dimensiones señaladas).

480 metros cuadrados de edificación que son equivalentes a un edificio con 8 departamentos con un costo mínimo por departamento (sin lucro) en torno a las 2500 UF, 40% de las cuales se destinan exclusivamente a pagar el precio del terreno. Es decir, estamos frente a los mismos 7 metros de la criticada normativa propuesta inicialmente, no hay ninguna modificación ni acogida real de las variadas observaciones técnicas y ciudadanas realizadas durante los meses anteriores.

Mantener esta restricción hace inmediatamente imposible, reiteramos, el acceso de los más pobres y desfavorecidos a una vivienda céntrica y así como el ejercicio efectivo de su derecho a la ciudad postergándolos, una vez más, a las periferias urbanas mal abastecidas, segregadas, estigmatizadas y carentes de infraestructura, equipamientos, servicios y oportunidades. En definitiva, confinándolos nuevamente a guetos donde se reproduce la pobreza, exclusión y desigualdad.

Las dos maneras para que efectivamente se puedan construir los 12 metros que nominalmente dice la normativa en estas zonas son: juntar varios terrenos chicos colindantes para generar grandes paños de terreno, lo que es difícil y caro, más aun tratándose de Valparaíso y mantiene la baja densidad de la ciudad extendida. O bien aumentar el coeficiente de constructibilidad al menos al doble (3.2) permitiendo 900 metros de construcción y 16 departamentos en 300 metros cuadrados de terreno. Es decir un costo por departamento de unas 2000 UF donde en torno al 25% de ese monto se destine al pago del terreno.

No obstante, lo ideal para una vivienda social realmente accesible para los sectores más pobres y acorde con los subsidios gubernamentales disponibles sería aumentar aún más el coeficiente de constructibilidad de manera que permita acoger unas 24 viviendas en 300 metros de terreno, bajando los costos de cada departamento a pie de cerro a unas 1500 UF y donde sólo el 15% de ese monto se destine al pago del suelo.

Lo cierto es que la “nueva” normativa urbana propuesta por la autodenominada “alcaldía ciudadana” no solo no ha acogido las observaciones fundamentadas que han realizado diversos concejales, expertos y habitantes en distintas instancias sino que, también muy grave y preocupante, parece desconocer principios básicos de planificación urbana y de construcción de viviendas accesibles. El nefasto resultado es alejar y hacer prohibitivo el efectivo ejercicio del derecho a la ciudad y a la centralidad urbana por parte de los ciudadanos, actuales y futuros, de Valparaíso, especialmente los más vulnerables, encareciendo y dificultando aún más el acceso a vivienda en una ciudad que ya tiene un déficit de más de 12 mil viviendas.

Volvemos a repetir, incluso más preocupados que antes: “Un municipio en quiebra y una ciudad con el grado de abandono que tiene Valparaíso no pueden darse el lujo de implementar una mala política urbana cuyos impredecibles efectos puedan hipotecar el futuro de la ciudad y de todo el Gran Valparaíso por décadas.”

Y reiteramos: “los temas de fondo que están en juego son tan fundamentales como el acceso a una vivienda céntrica y digna para los grupos más vulnerables y las clases medias emergentes, la recuperación de la centralidad y el mejoramiento de las condiciones de habitabilidad de Valparaíso, la atracción de nuevos residentes y detención de la expulsión de quienes quieren permanecer en la ciudad, la generación de centros urbanos sostenibles y saludables con residencias cercanas a los lugares de trabajo, con una activa vida social y economía local y altos niveles de calidad de vida”.

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1. Ver: Compact Cities. Sustainable Urban Forms for Developing Countries. Mike Jenks and Rod Burgess (Eds.), E & FN Spon Press, London, 2000. Ventajas tan crecientemente consensuadas a nivel mundial que muchos de los principales promotores y defensores del modelo de “ciudad extendida”, en especial en Estados Unidos, han comenzado a revisar muchos de sus fundamentos, especialmente a partir de la fuerte crisis subprime del año 2008.